A köznyelvben „airbnbzés”-ként elterjedt, valójában rövidtávú lakáskiadást magában rejtő tevékenység adózásáról számos cikk olvasható a neten, ám nagyon sok ellentmond egymásnak. Sőt, utánakérdezve az adóhatóságnál, az önkormányzatnál és a tapasztalt lakáskiadóknál, biztosan még több ellentmondásba ütközünk, ami miatt már azt sem tudjuk, mit tegyünk. Ez a cikksorozat azért jött létre, hogy tisztázzuk a félreértéseket és tiszta vizet öntsünk a pohárba.
Kezdjük a rövidtávú lakáskiadás adózásával!
A rövidtávú lakáskiadást végezhetjük adószámos magánszemélyként és vállalkózóként (egyéni vállalkozás, cég) egyaránt.
Magánszemélyek adózása
Amennyiben adószámos magánszemélyként szeretnénk tevékenykedni, akkor a következő adózási módok állnak rendelkezésünkre:
- tételes átalányadózás,
- tételes költségelszámolás,
- 10% költséghányad alkalmazása.
A három közül legoptimálisabb – sőt, mondhatjuk, hogy az összes forma és adózási mód közül a legjobb – a tételes átalányadózás, hiszen ha megfelelünk a feltételeknek (melyekről egy későbbi bejegyzésben szó lesz), akkor csak 38.400 Ft-ot kell évente szobánként befizetni az adóhatóságnak és jóformán akármekkora bevételt leadóztunk (személyi jövedelemadó szempontjából). Természetesen az általános forgalmi adó jelenlegi 8 milliós mentes határát túllépve már áfát kell fizetnünk, de a személyi jövedelemadó akkor sem lesz több, azaz pl. 100 millió Ft bevétel esetén is 2 szobánál 76.800 Ft szja-t kell csak fizetni, illetve a 8 millió feletti részre áfával kell kalkulálnunk.
Ezzel szemben a másik két adózási mód esetén a nyereségre 15% személyi jövedelemadót és 19,5% egészségügyi hozzájárulást kell fizetnünk. A nyereség pedig nem más, mint a bevétel és az elszámolható költségek különbözete, azaz:
- tételes költségelszámolás esetén a bizonylattal igazolt, ténylegesen felmerült költségeket vonhatjuk le,
- 10%-os költséghányad alkalmazása esetén pedig igazolás (azaz bizonylat) nélkül számolhatjuk el a bevétel 10%-át költségként.
Ez utóbbi két eset közül nyilvánvalóan a tételes költségelszámolás éri meg jobban, hiszen ez a tevékenység szinte minden esetben a bevétel 10%-ánál több költséggel jár.
Vállalkozásként történő adózás
Vannak esetek, mikor nem tudunk, vagy nem éri meg adószámos magánszemélyként végezni ezt a tevékenységet. Ilyen esetben általában az egyéni vállalkozás, betéti társaság vagy korlátolt felelősségű társaság formában szokás végezni a rövidtávú lakáskiadást.
Ami opció lehet ilyen esetben, az az egyéni vállalkozások és betéti társaságok esetén a kiadózási adózási forma (KATA) választása (ezt a módot kft nem választhatja!). Ilyen esetben ugyanis attól függően, hogy van-e főállásunk, vagy sem, havi 25 illetve 50 ezer Ft-ból adózhatjuk le a bevételeket évi 12 millió Ft-ig. Ez összeg felett a bevétel 40%-a az adó. Egy lakás esetén az egyéb adókkal is számolva ez évi 355, illetve 655 ezer Ft adóbefizetést jelent. Amennyiben a 8 milliós áfa mentes értékhatárt nem lépjük át, akkor áfa fizetési kötelezettség sem terhel, így 8 milliós bevétel esetén ez 4,44%, illetve 8,19%-os adókulcsot jelent, mely – valljuk be – alacsonynak mondható magyar viszonylatban.
A következő bejegyzésekben részletesen lesz szó az egyes adózási formákról és adónemekről, tennivalókról és gyakorlati kérdésekről-válaszokról.
