A gyakorlatban nagyon sokszor felmerül a kérdés, hogy egy lakáskiadás mikor minősül rövidtávúnak és mikor mondhatjuk, hogy már a hosszútávú kategóriába kell sorolni. A kérdés tisztázása azért nagyon fontos, mert a két tevékenység teljesen máshogy adózik. Ebben a cikkben a kettő közötti különbségeket fogjuk átnézni.
Időtartam
Sokan úgy gondolják, hogy amennyiben egy vendég 90 napot meghaladóan tartózkodik a lakásban, azt már hosszútávúnak kell tekinteni. Véleményem szerint ez így nem teljesen igaz. Egyetlen jogszabály sem mondja ki ezt az időtartam-korlátot. A gyakorlatban előfordulhat az az eset, hogy néhány napi ott-tartózkodás is hosszútávú bérbeadásként adózik. Hogy miért? Ennek eldöntésekor meg kell nézni a két fél közti szerződést (akár van írásos, akár csak ráutaló magatartás volt, vagy szóbeli megegyezés született). Hiszen előfordulhat, hogy egy személy hosszútávra bérelte ki a lakást, de nem tetszik neki és néhány nap múlva kiköltözik. Ebben az esetben kifizetett bérleti díjat – tekintettel a szerződéskötés céljára – hosszútávú kiadás szabályai szerint kell leadózni függetlenül attól, hogy csak néhány napig tartott.
Szerződés
Fontos ismerni az ún. „lakástörvény” azon előírását, hogy a hosszútávú lakáskiadásnál kötelező az írásos szerződéskötés, míg a rövidtávúnál nem kell ezt megtenni (bár nem tilos!)
Rezsiköltség-fizetés
A rövidtávú lakáskiadás esetén a rezsi-költséget a lakáskiadó fizeti, annak díja benne van a szállásdíjban az egyéb költségekkel – mosás, takarítás, higiéniai eszközök költsége, stb – együtt. A hosszútávú bérbeadás esetén viszont nagyrészt a bérlő téríti meg a bérbeadónak a rezsi-költségeket, a többit pedig – a már említett mosás, takarítás, stb – természetesen saját maga intézi és fizeti.
Pénztárgép
Rövidtávú lakáskiadást végzők számára néhány éve bevezetésre került a készpénzes vendégek számára történő, pénztárgépes nyugtaadás (mely számlaadással kiváltható). A hosszútávú bérbeadás esetén nincs szükség pénztárgépes nyugtát adni még akkor sem, ha valaki készpénzben fizeti a bérleti díjat.
Számlaadási kötelezettség
Rövidtávú lakáskiadás során minden vendégnek számlát – vagy gépi nyugtát – kell adnunk, míg a bérbeadás esetén vannak olyan esetek, mikor nem szükséges még számlát sem kiállítani a bérleti díjról.
Tevékenységet jelölő KSH-kódok
A rövidtávú lakáskiadás statisztikai kódjai – melyeket a tevékenység megkezdésekor jelölnünk kell – eltérő a két tevékenység esetén. A rövidtávú lakáskiadás TEÁOR-kódja 55.20, ÖVTJ-kódja 55.20.06, míg a hosszútávú bérbeadás tevékenységi kódjai a következők: TEÁOR: 68.20., ÖVTJ: 68.20.01-08 között, ingatlan típusától függően.
KATA-adózás
Az előbb említett tevékenységi kódok alapján egyértelműen látható, hogy a kisadózó vállalkozások tételes adóját (rövidített néven „KATA”-t) a rövidtávú lakáskiadók választhatják, szemben a hosszútávon bérbeadókkal.
Áfa-kör
Végül meg kell említenünk a tevékenységre jellemző áfa-kört is. A rövidtávú lakáskiadás alapvetően áfás tevékenység. A bevétel vonatkozásában 18% általános forgalmi adót kell fizetni. Természetesen – amennyiben a feltételeknek megfelelünk – alanyi áfamentességet választhatunk. A hosszútávú kiadás alapvetően egy ú.n. „tárgyi mentes” tevékenység. Maga a tevékenység jellege az, ami miatt nem kell áfát fizetni, ám itt lehetőség van áfa-kört választani és bizonyos esetekben érdemes is megtenni, amennyiben ezt alkalmazva optimálisabb az adófizetési kötelezettség.
A fentiekben a legszembetűnőbb különbségeket próbáltam összegyűjteni. Természetesen számos egyebet is találunk, de vélhetően ez a nyolc szempont már elég ahhoz, hogy kétséges esetekben el tudjuk dönteni, hogy miként kell leadóznunk az adott bevételt.
